5 nút thắt cần tháo gỡ để vốn chảy vào bất động sản sau dịch Covid-19

Để thị trường BĐS Việt Nam có thể hồi phục nhanh chóng sau những thiệt hại từ dịch Covid-19, giới chuyên gia quốc tế cho rằng Việt Nam cần đẩy mạnh cơ sở hạ tầng, tăng tính minh bạch trong chuyển nhượng đất và cải thiện cơ hội tiếp cận tín dụng.

Theo ông Ben Gray – Giám đốc thị tường vốn Cushman & Wakefield, tác động của COVID-19 khiến mọi hoạt động kinh tế vào Việt Nam giảm. Tuy nhiên Việt Nam cũng đang có cơ hội tốt để biến lĩnh vực BĐS thành động lực tăng trưởng nếu giải quyết được 5 nút thắt đang ngăn chặn sự tăng trưởng của thị trường cũng như tạo động lực giúp BĐS vượt qua cuộc khủng hoảng COVID-19, cụ thể:

1. Minh bạch trong giá chuyển nhượng đất

Ưu tiên hàng đầu hiện nay là chính phủ cần chấm dứt bất ổn xung quanh việc xem xét giá chuyển nhượng đất. Ngoài ra, việc xem xét các mức giá dự án đã được trả bởi các nhà phát triển BĐS cần được đẩy nhanh và đưa vào khung pháp lý rõ ràng để giải quyết. Quá trình xem xét kéo dài đã gây cản trở cho sự phát triển, tạo ra những hạn chế về nguồn cung trong khi thị trường đang lớn mạnh với nguồn cầu. Thiếu hụt nguồn cung trong thời điểm nguồn cầu tăng sẽ dẫn đến tăng giá đất, giá mua bán và giá thuê. Việc ban hành chính sách rõ ràng và khung pháp lý chặt chẽ cho các nhà phát triển BĐS sẽ giúp giải quyết các vấn đề về cung mà không áp đảo thị trường hay làm thị trường mất ổn định. 

2. Tăng niềm tin qua hợp tác công - tư

Việt Nam cần tiếp tục phát triển mô hình PPP (hợp tác công - tư) đối với đất do quân đội và nhà nước sở hữu. Mô hình này sẽ giúp tăng cơ hội tiếp cận đất phù hợp của nhà đầu tư cho mục đích phát triển, giúp tăng FDI trong các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp và logistics. 

Một đề xuất khác được đưa ra bởi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đó là phát triển quy trình áp dụng và phê duyệt thiết thực và minh bạch. Quy trình này sẽ đòi hỏi phải chỉ định ba chuyên gia thẩm định độc lập để thẩm định giá trị tài sản của nhà phát triển và nhà đầu tư bất động sản. Quy trình này sẽ đem lại niềm tin cho các nhà phát triển BĐS có thể tiếp cận các dự án theo cách thức kịp thời, và các vấn đề về cung sẽ được tháo gỡ.

3. Xây dựng khung pháp lý, quy trình và giá cả rõ ràng hơn

Các quy trình và các khung pháp lý cồng kềnh ảnh hưởng đến hầu hết các khu vực bất động sản, dẫn đến dự án chậm trễ và tăng chi phí phát triển. Bằng việc đưa ra đường lối chỉ đạo, quy trình và mức giá rõ ràng, nhà nước có thể mở cửa đón nhận các nguồn vốn chảy vào Việt Nam.

Việt Nam đang có cơ hội khẳng định vị thế là một thị trường đầu tư tiềm năng nếu kiểm soát tốt các nút thắt đang ngăn cản sự phát triển hiện tại.

4. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng

Thiếu cơ sở hạ tầng đang làm cản trở thị trường BĐS. Trong trường hợp miền Nam Việt Nam, việc hoàn thành các đường vành đai bên trong và bên ngoài, kết nối các cảng và khu công nghiệp bằng các đoàn tàu chở hàng, và phát triển các nút giao thông nhanh chóng sẽ hỗ trợ cho việc sử dụng hiệu quả và thành công vốn đầu tư.  

Việc đẩy mạnh phát triển hệ thống đường sắt và cải thiện đường đi vào nội thành, tập trung vào đầu tư cơ sở hạ tầng đối với các khu vực kinh tế ven biển và cửa khẩu cũng như phát triển các khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu nông nghiệp sẽ giải quyết những hạn chế về cơ sở hạ tầng đang cản trở sự phát triển và đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản.

5. Cải thiện cơ hội tiếp cận tín dụng 

Tiếp cận tín dụng đối với các nhà phát triển BĐS là yếu tố then chốt để mở rộng cơ sở đầu tư tại Việt Nam. Hiện nay, rủi ro chính đối với những người cho vay muốn làm việc với những người vay Việt Nam rất đơn giản, trong trường hợp không thể thanh khoản, việc tịch thu tài sản thế chấp khá khó khăn nếu không có sự phân xử của tòa án.

Để giảm thiểu rủi ro, những người cho vay hiện phải sử dụng các biện pháp kiểm soát tiêu cực, vô hình  tạo ra trở ngại đối với hầu hết các nguồn vốn muốn chảy vào Việt Nam vì họ bị buộc phải hạn chế rủi ro, dẫn đến tăng chi phí vốn mà họ triển khai. Do đó, việc giải quyết vấn đề thu hồi nợ sẽ giúp tăng tính thanh khoản. Các nhà phát triển có thể tiếp cận các nguồn vốn khác với chi phí rẻ và loại bỏ rủi ro đối với các ngân hàng nhà nước và địa phương.

Thế giới đang đối mặt sự suy giảm kinh tế chưa từng thấy trong hơn 100 năm qua. Đối với một thị trường mới nổi như Việt Nam, bất động sản cần giữ vai trò thúc đẩy tăng trưởng đất nước và phục hồi viện trợ trong trường hợp suy thoái kinh tế.

Sự tăng trưởng này phụ thuộc vào nguồn vốn FDI trong các lĩnh vực công nghiệp, bán lẻ, văn phòng và cơ sở hạ tầng. Nếu Việt Nam có thể tháo gỡ nhanh chóng các nút thắt này, sẽ giúp tăng niềm tin của nhà đầu tư và giúp thúc đẩy tăng trưởng nhanh nền kinh tế. Chính phủ có thể giải quyết một vài trong số những vấn đề này để nâng cao uy tín Việt Nam là một nhà nước có khả năng thích ứng với một thế giới luôn biến đổi.

Theo ghi nhận của chúng tôi, trong những ngày diễn biến của dịch virust Covid 19 đang diễn biến phúc tạp, cả nước có 262 ca nhiễm. Tuy nhiên, lượng giao dịch về mua bán đất thành phố vinh không hề giảm sút, người dân đến văn phòng 1 cửa để làm thủ tục chuyển nhượng mua bán đất.